国际金融报

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据韩媒报道，近期韩国房价和交易量持续走跌，4月韩国全国房产交易量仅为91669套，环比减少8.4%，同比减少27.7%。

住宅、商铺、写字楼、工厂，几乎所有类型的房产都呈现交易萎缩的态势，一片萧条的大盘之下，首尔都市核心地区的豪宅价格却还在上涨。但对普通人来说，豪宅距离自己的生活太过遥远，房价下跌、资产缩水、租房利益受损才是他们面对的现实。未来，危机或将进一步蔓延至金融系统和政府。

两极化现象严重

在此番行情下跌之前，韩国房价也曾疯狂上涨过一段时间。和世界上其他国家一样，受疫情影响，三年前韩国的银行放宽了个人贷款条件，刺激了人们的买房需求。即便同时政府也在推动遏制房地产市场的政策，然而，与政府稳定房价的意图相反，房地产限制政策反而进一步激发了需求情绪。

从2020年开始，人们争先恐后地涌入房地产市场，首尔都市核心圈房价领涨。2020年至2021年，房价最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，市中心房价涨超14万元（人民币）/平方米，创下历史纪录。

但是，从2022年开始，高企的房价就开始后劲不足了，低迷的状态一直持续到当年年底。进入今年第一季度，虽然市场迎来了“小阳春”，但是4月数据又反映了悲观情绪。和2021年巅峰时期相比，首尔部分区域住宅房价暴跌三到四成，成交量更是暴跌超七成。

韩国房价涨跌走势示意图（数据来源：ING）

据韩媒报道，虽然目前全韩房价低迷，但在贷款限制放宽的刺激下，买家的需求高度集中在了热门地区。

与上海、北京类似，在首尔，高品质住宅比低品质住宅价格跌得慢一些。在以首尔为核心的都市圈，最近一年（2022年6月至2023年5月），处在下游20%的公寓的平均价格下降了12.9%，上游20%公寓的价格则只下降了3.5%。

在寸土寸金的首尔江南区，高品质房产永远是富豪们理想的投资标的，最近一段时间，该区域的房价还在不断上涨。今年4月，首尔江南区大峙洞一栋145平方米的住宅售价在41.8亿韩元，5月签订买卖合同的价格则达到45亿韩元；5月23日，同样是位于核心区域的松坡区蚕室洞，一套116平方米的住宅以23.5亿韩元的价格售出，高出挂牌价4.5亿韩元。

海外买家也同样偏爱核心地区的房产。韩媒称，在首尔外国人的投资圈中，甚至流行着“江南不败”的段子。今年4-5月，共有257名外国人购买首尔的房产，其中约46%为中国买家（118名），占比近一半；其次是美国买家（63名，约25%）。中国人大量购买了松坡区的房产，美国人则偏爱瑞草区。

而同一时期，韩国环首尔地带的房价和两年前相比基本“腰斩”。京畿龙仁市某小区的二手房价格普遍下跌三到四成，一套84平方米的住宅近日以7亿韩元的价格售出，比最高价下跌了5.85亿韩元。

京仁女子大学教授徐镇亨表示：“放宽贷款限制反而会把需求集中在核心地区，昂贵的公寓会变得更贵，两极化现象会加剧。即使市场整体有所反弹，两极化现象也会持续下去。”

租房市场也受影响

确切来说，韩国的房价是在文在寅的五年任期内涨起来的。

2016年欧债危机蔓延，影响到韩国出口需求，韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，低利率刺激韩国楼市起飞。2020年疫情开始，为了救市，韩国索性将基准利率降到了0.5%，房价再度暴涨。2020年到2021年，首尔的公寓价格飙升了一倍。

虽然最近一年价格有所回落，但大部分年轻人还是买不起房子。更重要的问题是，房价下跌给租户带来了大问题，他们的“全租房租约”甚至可能比房屋本身价值还贵。

“全租房”是韩国租房市场中的特色制度，租客在租房时应一次性缴纳押金，押金为房价的一半左右，住房期间，租客不用再支付租金，租约期终止后，房东才会退还租客所有押金。

这样做的好处是，租客可以不花一分钱就住到房子，他需要承担的只是押金通货膨胀后的损失，而业主手上可以多出一大笔现金流，无论是存在银行吃利息，还是做其他稳定投资，对于业主来说也是一笔划算的买卖。

这样的模式在平凡的年代也许不会出什么问题，但随着加密货币的流行，韩国国内的投资风气越来越激进，为了炒股、炒币，许多房东不惜抵上全部身家和现金流，资金链断裂后，租客们无法拿回押金，仅在2022年，韩国就发生了2073起全租房保证金吞没案，涉及金额达到7000多亿韩元。

据韩国央行统计，即使房东出售房屋，也有16.3万名承租人在承受着无法收回押金的风险。现下，房屋的租赁押金价格与房价一致下降，这意味着，房东即使从新租户那里获得新的押金，也可能根本没有足够的钱来偿还旧的押金。

警惕高债务风险

韩国统计厅近日发布的《2022国民生活质量》报告显示，2019年至2021年，韩国民众对生活的平均满意度为5.9分（满分10分），比经济合作与发展组织（OECD）38个成员国的平均水平（6.7分）低0.8分，与日本（6.0分）、希腊（5.9分）相差无几，只有哥伦比亚（5.8分）和土耳其（4.7分）两个国家低于韩国。

对生活的满意度低是因为生活质量下降。虽然跻身发达国家行列，但韩国普通民众却没有享受到资本发展的盈余，其原因包括长时间的工作、人口快速老龄化带来的孤独感等，房价负担也在其中。

在社交媒体上流行着“连自己的灵魂都拿去借房贷了”的用语，侧面凸显着在韩国，房产已经和国民深度捆绑，这使得政府后续的调控非常艰难。以2021年为准，韩国家庭收入与负债的比率为206.5%，居世界最高水平。

而随着房价下跌，韩国家庭平均净资产从2021年末的4.4亿韩元减少到今年3月末的3.9亿韩元，减少了5000万韩元。对此，偿还能力薄弱的高危家庭比重也从2.7%扩大到5.0%。

一边是高负债，一边是资产缩水，民怨积累颇深，韩国央行已经关注到了房价暴跌所带来的苦果。

6月21日，韩国央行发表的上半年金融稳定报告显示，反映整体金融脆弱性的金融脆弱性指数（FVI）今年第一季度为48.1，与去年年末（46.0）相比小幅上升。从2007年第一季度到2023年第一季度，该指数长期高于39.4，这些数据侧面反映高负债所带来的风险。

韩专家指出，建设公司的财务健全性降低，不仅会影响房地产项目融资（PF）贷款的不良扩大，甚至会影响政府的财政负担。

为防止住宅市场长期低迷导致亏损扩大，韩国央行有人士指出，有必要采取先发制人的措施。有人称，首先应调整出售价格、制定面临未返还保证金风险的租房租客保护方案等对策，并且考虑给真正的购房刚需者放宽一系列的限制。

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